Începând cu 1 aprilie 2025, au intrat în vigoare noile reglementări ale Codului funciar, introducând mecanisme de intervenție în cazul terenurilor agricole neglijate. Aceste măsuri sunt prevăzute în articolele 36 și 37 ale legii, iar Ministerul Agriculturii și Industriei Alimentare anunță oficial că aceste prevederi au scopul de a preveni degradarea acestora și protejarea terenurilor vecine lucrate de alți agricultori.
Codul funciar menționează că, dacă un teren agricol rămâne neîngrijit mai mult de doi ani consecutiv, primăria și Agenția Națională pentru Siguranța Alimentelor, la cererea unui vecin afectat, vor verifica situația terenului. Dacă este confirmat că acesta este abandonat și invadat de buruieni, iar starea fitosanitară este necorespunzătoare, documentul prevede că proprietarii terenurilor agricole vor fi mai întâi notificați în scris și vor avea un termen de trei luni pentru a lua măsuri necesare în vederea întreținerii terenului. În cazul în care proprietarul nu poate fi contactat sau din partea acestuia nu este nicio reacție la somație, primăria are dreptul de a da terenul în arendă temporar, pentru utilizare agricolă. Dacă terenul se învecinează cu o singură proprietate, primăria poate negocia direct cu acel vecin interesat. Dacă există mai mulți doritori, terenul va fi scos la licitație publică, organizată de o comisie specializată, în mod legal și transparent. Detaliile licitației vor fi publicate în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, presa locală și afișate la sediul primăriei, cu cel puțin 15 zile înainte.
După desemnarea câștigătorului licitației, terenul este predat în baza unui act oficial, iar arendașul poate începe lucrările agricole. Contractul de arendă este negociat între părți, având o durată de minimum un an și maximum cinci ani, cu posibilitate de prelungire prin acord comun. Taxa de arendă este administrată de primărie într-un cont special. Proprietarul poate recupera oricând terenul printr-o declarație scrisă, iar banii din arendă, minus cheltuielile administrative, îi sunt transferați.
Se subliniază că proprietarul își păstrează dreptul de proprietate asupra terenului. Măsura arendării este temporară, vizând prevenirea degradării și protecția comunității. Guvernul motivează precum că aceste reglementări asigură echilibrul între respectarea dreptului de proprietate și necesitatea protejării intereselor colective în cazul terenurilor neglijate.
Cu toate acestea, există mai multe riscuri și aspecte negative care pot apărea în procesul de implementare acestor prevederi. Astfel, consecințele negative sunt pentru economie, agricultură și drepturile de proprietate. Mai jos vom analiza potențialele efecte negative:
- Impact negativ asupra economiei: presiune financiară asupra proprietarilor, care nu au capacitate de prelucrare a terenurilor. Proprietarii de terenuri abandonate, în special micii fermieri sau persoanele cu resurse limitate, pot fi în incapacitate de prelucrare a terenurilor din cauza blocajelor financiare pentru datorii, fiind afectați direct de multiplele crize în sectorul agricol care a avut loc în Moldova mai mulți ani în șir. Aceștia se pot confrunta cu dificultăți financiare pentru întreținerea terenului într-un interval de timp scurt (trei luni). Costurile curățării, recuperării sau restaurării activităților în scopuri agricole pot fi semnificative, ceea ce face ca lucrurile să fie deosebit de problematice pentru cei care nu utilizează terenul din cauza dificultăților economice. Acest aspect duce și la discriminarea fermelor mici, care nu își utilizează temporar terenurile din cauza unor circumstanțe sezoniere, financiare sau personale și care riscă să își piardă parcelele. Acest lucru ar putea submina dezvoltarea gospodăriilor țărănești și agricole, care joacă un rol important în sectorul agricol.
- Riscuri ridicate de pierdere a dreptului de proprietate asupra terenurilor: dacă proprietarii nu respectă cerințele, terenurile lor pot fi închiriate la licitație. Acest lucru poate duce la pierderi de active, pierderi de capital și instabilitate financiară pentru persoane fizice sau ferme mici, ceea ce va încetini indirect activitatea economică în zonele rurale. Suplimentar, capacitatea de a închiria sau licita terenuri fără consimțământul proprietarului (dacă nu sunt îndeplinite cerințele) poate fi percepută ca o încălcare a drepturilor fundamentale de proprietate. Acest lucru este deosebit de controversat dacă proprietarii au motive obiective pentru a nu utiliza terenul (cum ar fi boala, lipsa fondurilor sau litigiile). În acest caz, pot fi afectate interesele juridice ale cetățenilor noștri care locuiesc în străinătate (diaspora) și nu au finalizat procedurile de transfer al dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din cauza costurilor ridicate și a birocrației.
- Distribuția inegală a beneficiilor: licitațiile pentru arendă, prevăzute în Cod pot contribui la concentrarea terenurilor în mâinile marilor afaceri agricole sau ale investitorilor bogați, crescând inegalitatea economică și reducând oportunitățile pentru micii fermieri. Acest lucru ar putea avea un impact negativ asupra dezvoltării antreprenorialului local și a ocupării forței de muncă în zonele rurale.
- Impact negativ asupra agriculturii: investiții pe termen lung reduse din cauza perioadei scurte (trei luni) de punere în ordine a terenurilor. Acest fapt îi poate obliga pe proprietari să ia măsuri minime care vizează doar respectarea formală a cerințelor, în loc de investiții pe termen lung în agricultura durabilă (de exemplu, restabilirea fertilității solului sau introducerea de tehnologii ecologice). Acest lucru poate degrada starea terenului și poate reduce productivitatea acestuia în viitor.
- Pierderea potențialului agricol: Dacă terenurile sunt închiriate de noi proprietari care nu sunt interesați de utilizarea agricolă (de exemplu, în scopuri speculative sau de dezvoltare), acest lucru ar putea reduce suprafața disponibilă pentru agricultură și ar putea reduce securitatea alimentară.
- Incertitudine juridică: termenul scurt pentru conformitate și lipsa unor criterii clare pentru „abandonare” pot duce la aplicarea arbitrară a legii. De exemplu, Agenția Națională pentru Siguranța Alimentelor și primăriile pot interpreta subiectiv starea unui amplasament, ceea ce crește riscul de corupție și de decizii nedrepte. Lipsa unor criterii clare, obiective și transparente pentru definirea terenurilor „abandonate” poate permite autorităților locale (primăriilor) sau Agenției Naționale pentru Siguranța Alimentelor (ANSA) să clasifice arbitrar siturile drept abandonate. De exemplu, terenurile care sunt temporar neutilizate (din cauza factorilor sezonieri, a dificultăților financiare sau a litigiilor) pot fi declarate abandonate în mod eronat sau intenționat.Mai mult, noile modificări ale Codului Funciar al Republicii Moldova creează riscuri potențiale de abuz din partea unor antreprenori sau persoane fizice fără scrupule. Deoarece persoane fără scrupule cu legături cu autoritățile locale pot iniția inspecții ale siturilor vizate pentru a-i forța pe proprietarii acestora să piardă controlul asupra terenului.
- Riscul de litigii: proprietarii ale căror terenuri sunt închiriate sau scoase la licitație pot contesta deciziile în instanță, ceea ce va pune o presiune suplimentară asupra sistemului judiciar și va crește tensiunile sociale. De asemenea, ar putea submina încrederea în instituțiile guvernamentale.
- Exploatarea lacunelor legale: persoanele fără scrupule pot iniția litigii juridice sau administrative pentru a întârzia procesul de restaurare a terenului de către proprietar, forțându-l să rateze termenul limită de trei luni. Acest lucru poate fi deosebit de eficient împotriva proprietarilor în vârstă sau a celor care locuiesc în străinătate și nu pot răspunde rapid. De asemenea, este posibilă utilizarea documentelor falsificate sau manipularea datelor cadastrale pentru a contesta proprietatea funciară.
- Acces limitat la justiție: micii fermieri, în special în zonele rurale, pot să nu aibă resursele sau cunoștințele necesare pentru a contesta deciziile nedrepte în instanță, ceea ce face mai ușoară confiscarea terenurilor de către persoanele fără scrupule.
- Aplicare slabă a legii: dacă mecanismele guvernamentale de monitorizare nu sunt suficient de riguroase, primăriile sau ANSA pot acționa în interesul persoanelor private, mai degrabă decât în interesul public.
- Corupția în procesul de transfer de terenuri: deciziile de închiriere sau licitare a terenurilor pot fi luate într-un mod lipsit de transparență. De exemplu, terenurile pot fi închiriate sau vândute unor persoane preselectate la prețuri reduse sau fără un proces concurențial.Mita sau acordurile informale cu primăria sau reprezentanții ANSA pot fi folosite pentru a accelera procesul de recuperare a terenurilor de la proprietarii lor de drept. În cazul licitațiilor, jucătorii mari pot colabora pentru a minimiza concurența și a achiziționa terenuri la prețuri mici, privând micii proprietari de o compensație echitabilă.
- Presiune asupra micilor proprietari: antreprenorii fără scrupule pot folosi presiunea financiară pentru a-i forța pe micii fermieri sau pe proprietarii cu resurse limitate să renunțe la terenurile lor. De exemplu, știind că proprietarul nu va putea pune la punct starea terenului în termen de trei luni, acesta poate oferi cumpărarea lui la un preț redus, amenințând în caz contrar că va iniția o inspecție prin intermediul autorităților locale.
- Complicitate cu proprietarii de terenuri vecine: amendamentele prevăd că terenurile abandonate pot fi închiriate de proprietari ai parcelelor învecinate. Vecinii fără scrupule pot colabora cu autoritățile sau pot folosi persoane interpuse pentru a obține controlul asupra unui teren fără a-l restaura sau cu intenția de a-l revinde.
- Vulnerabilități ale sistemului: termen scurt (trei luni) pentru punerea în ordine a terenului creează condiții inegale pentru proprietari, în special pentru cei care nu au capacitatea financiară sau tehnică de a se conforma rapid cerințelor. Acest lucru îi face vulnerabili la presiunea jucătorilor mai bogați.
- Lipsa de transparență: lipsa unui registru public al auditurilor, criteriilor de evaluare și procedurilor de licitație crește riscul de corupție și abuz.
Practica internațională demonstrează existența unor riscuri și abuzuri majore. Astfel, au existat cazuri anterioare, în special în România și Ucraina, unde reformele funciare au fost folosite pentru a redistribui proprietățile în favoarea jucătorilor mari. De exemplu, în România anilor 2000, restituirea terenurilor a fost însoțită de cazuri de falsificare în documente și corupție în administrațiile locale. În Ucraina, după ridicarea moratoriului privind vânzarea terenurilor agricole în 2021, marile companii agricole au cumpărat activ terenuri de la micii proprietari, folosind presiunea și manipularea legală.
În concluzie putem remarca că noile modificări vizează readucerea terenurilor abandonate în circulația economică, ceea ce ar putea crește productivitatea agricolă și activitatea economică. Cu toate acestea, implementarea lor în forma actuală ar putea crea dificultăți financiare și juridice pentru proprietari, ar putea crește inegalitatea ce ține de accesul la terenuri și ar putea submina încrederea în instituția proprietății private. Pentru a obține un echilibru între interesele publice și protejarea drepturilor de proprietate, sunt necesare termene limită mai flexibile, sprijin financiar și proceduri transparente.
Amendamentele la Codul Funciar creează oportunități pentru antreprenorii și persoanele fizice fără scrupule de a utiliza proceduri inechitabile pentru a confisca terenuri, în special din cauza termenelor limită scurte, a criteriilor neclare și a potențialei corupții. Riscurile sunt cele mai mari pentru micii proprietari și pentru cei care nu sunt capabili să răspundă rapid la cerințe. Transparența, sprijinul proprietarilor și aplicarea strictă a legii sunt necesare pentru a reduce la minimum abuzurile.
Conform datelor oficiale, în 2023 în Republica Moldova aproximativ 250 de mii de hectare de teren agricol sunt considerate abandonate și necultivate. Aceasta reprezintă aproximativ 12,5% din suprafața totală a terenurilor agricole, estimată la 2 milioane de hectare. Cea mai mare parte a terenurilor abandonate se află în partea centrală (>115 mii de hectare) și sudică (>81 mii de hectare) a țării. Criza din ultimii ani din sectorul agricol crește numărul de persoane și fermieri care ar putea avea de suferit de pe urma noului Cod Funciar, iar lista terenurilor care ar putea intra sub incidența unor astfel de proceduri se extinde.
Lasă un răspuns