Inițial, la finele anului 2020 s-au propus Parlamentului spre aprobare un nou Cod funciar care a fost respins conform Dispoziției Președintelui Parlamentului nr.6 din 10.08.2021. Pe de altă parte, Guvernul discută despre un proiect de modificare a codului funciar existent care nu va restricționa accesul străinilor la procurarea terenurilor agricole și forestiere.
Cu toate acestea, Codul funciar prevede norme legale restrictive la procurarea terenurilor agricole si forestier de către străini și anume:
„Articolul 24. Subiecții dreptului de proprietate privată
- Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor poate fi dobândit, în condițiile legii, de persoanele fizice și juridice, cu excepțiile stabilite de prezentul Cod.
- Persoanele străine, investitorii străini sau apatrizii nu pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor cu destinație agricolă sau din fondul forestier prin acte juridice între vii, sub sancțiunea nulității absolute a actului juridic de dobândire.
- În cazul dobândirii terenurilor menționate în alin. (2) prin succesiune legală, succesorii sunt obligați să îl înstrăineze în termen de un an de zile.
- În cazul în care, în termenul prevăzut la alin. (3), terenul nu a fost înstrăinat, autoritățile publice locale întreprind măsuri de vânzare a terenului, la valoarea de piață, în baza raportului de evaluare întocmit conform prevederilor Legii nr. 989/2002 cu privire la activitatea de evaluare, de la persoana care nu este în drept să îl dețină în proprietate.”
Suplimentar atragem atenție la formularea neuniformă a normei date în raport cu alte norme juridice similare din alte acte legislative:
- Art. 22 din Legea nr. 81 din 18.03.2004 cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător prevede: „Investitorii străini pot dobîndi, în conformitate cu legislația Republicii Moldova, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile de pe teritoriul Republicii Moldova, cu excepția terenurilor cu destinație agricolă și a celor din fondul silvic, pentru a desfășura activitate de întreprinzător.”
- Art. 4, alin. (3) din Legea nr. 1308 din 25.07.1997 cu privire la prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului[1], care prevede „Terenurile, proprietate publică pot fi vîndute atît persoanelor fizice și, persoanelor juridice ale Republicii Moldova, cît și investitorilor străini, cu excepția terenurilor cu destinație agricolă și ale fondului silvic care se vînd numai persoanelor, fizice și persoanelor juridice ale Republicii Moldova”.
Idea interdicției respective a fost lansată încă în anii `90, fiind motivată de idea protejării patrimoniului ecologic și economic național. Astfel, reieșind din prețuri disproporțional de joase pentru pământuri arabile existente pe piața în acea perioadă în raport cu prețuri din țările vecine (în special Uniunea Europeană) ar putea crea premise pentru procurarea masivă a terenurilor respective de către companii și persoane fizice din străinătate. La acea perioadă aceasta, în cumul cu lipsa unor reglementări și standarde bine gândite de exploatare a pământurilor arabile, ar putea rezulta în exploatarea abuzivă – cu utilizarea tehnologiilor noi de creștere intensivă – a pământurilor moldovenești provocând degradarea gravă a acestora.
Pe de altă parte, în prezent tot mai mulți experți naționali și internaționali indică că o asemenea interdicție se prezintă drept o barieră în fața investiților străine. Reglementările curente (și menținerea acestora în proiectul noului Cod funciar) limitează accesul investitorilor străini de a investi în agricultura, adică un sector economic primordial pentru Republica Moldova. Aceasta la rândul său afectează dezvoltarea și modernizarea acestuia, implementarea noilor tehnologii șu ridicarea eficienței sectorului. Mai mult ca atât, subiectul dat se promovează de instituțiile și organismele internaționale care acordă suport financiar RM (FMI, Banca Mondială, BERD, BEI etc.).
De menționat este că în diferite state contemporane există abordări fața de acordarea străinilor a dreptului de procurare a pământurilor agricole. De exemplu, în Norvegia și Polonia, străinii trebuie să obțină un permis special. În Lituania, Letonia, Estonia, Ungaria și Slovacia, cumpărătorul poate fi cetățean al Uniunii Europene sau al țărilor din Spațiul Economic European. Iar în Finlanda, Italia – numai de un rezident local. Și deși există țări în lume în care străinii au aceleași drepturi de a dobândi pământ ca și însuși băștinașii săi (Germania, Franța, Regatul Unit, Belgia, Țările de Jos, Luxemburg), aplicarea restricțiilor este totuși cea mai comună.
În contextul celor sus-menționate putem presupune că interdicția prohibiției de procurare a pământurilor agricole și din fondul forestier este discutată prin ipoteza egalării nivelului de prețuri la nivel regional, precum și liberalizării accesului străinilor la aceste active.
În pofida existenței normelor restrictive in Codul funciar pentru procurarea terenurilor agricole de către străini, legislația utilizează unele noțiunicare lasă destul de mult loc pentru interpretare sau chiar fraudare a sa. Astfel, nu se dă nici o definire a noțiunii de „persoană juridică străină”. De regulă conform interpretării actelor normative, stipulează că o persoana juridică străină sau nerezident este un agent economic, care este înregistrat și își desfășoară activitatea în afară Republicii Moldova. Astfel, reiese că întreprinderile și organizațiile, care sunt înregistrate în Moldova, deși juridic sunt controlate direct sau indirect de persoanele străine, au dreptul legal să devină proprietari ai terenurilor agricole moldovenești.
Astfel, companiile rezidente ale Republicii Moldova care dispun de fondatori străini dețin peste 30% din terenurile agricole din țară.
Alt tip de ambiguități se referă la persoane fizice, care pot avea cetățenie dublă, statut de apatrid sau, fiind cetățean al Republicii Moldova, pot avea rezidență fiscală în alt stat. Toate situațiile respective nu sunt reglementate în cadrul prohibiției sus citate din Lege, lăsînd multe posibilități de eschivare de la ideea enunțată de autori.
Proiectul modificărilor la Codul funciar nu conține prevederi care ar stabili un concept nou referitor la reglementarea raporturilor funciare și interdicții pentru străini. Considerăm, că astfel de abordare nu poate fi acceptată, fiind necesar de a stabili la nivel de Cod funciar toate reglementările din domeniile menționate și anume: atribuirea și înstrăinarea terenurilor; drepturile și obligațiile deținătorilor de terenuri, terenurile din intravilanul localităților; reglementarea arendei terenurilor agricole; etc. Mai mult ca atât, o bună parte din reglementări urmează a fi efectuate la nivel de Guvern, ceea ce diminuează din calitatea actului legal.
Pe de altă parte, menționăm că autoritățile publice locale se bucură de autonomie – principiu stabilit în Constituție (art. 109). Astfel, prin hotărâre de Guvern nu pot fi stabilite norme obligatorii pentru autoritățile publice locale, acestea fiind stabilite doar la nivel de lege. Totodată, este discutabilă stabilirea obligațiilor pentru persoanele fizice prin hotărâre de Guvern.
Având în vedere cele menționate este necesar de a obține un angajament clar din partea Guvernului privind statutul terenurilor agricole și imposibilitatea procurării acestora de către persoanele străine sub orice formă, indiferent de forma de organizare juridică în RM. Lipsa unui asemenea angajament va permite continuarea procesului de consolidare a terenurilor de către persoanele străine, care ulterior prin lobby internațional vor obține dreptul largi de gestionare și tranzacționare a terenurilor agricole și forestiere. Este de notat că pământurile arabile reprezintă cel mai important tezaur al națiunii.
Echipa de experți
LEX-ECON Consulting A.O.
[1] după intrare în vigoare a noului Codului Funciar această lege se preconizează să fie abrogată
Lasă un răspuns